D’une durée minimale de 9 ans, le bail commercial permet de louer un local pour une activité commerciale, artisanale ou agricole. Ce contrat de location est régi par de nombreuses règles spécifiques (renouvellement, indemnités d’éviction, révision du loyer, etc.). Découvrez la définition du bail commercial et son fonctionnement.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat permettant de louer un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, artisanale ou agricole. Il se distingue notamment du bail professionnel qui, pour sa part, concerne principalement les professions libérales (avocat, médecin, expert-comptable, etc.).
Par défaut, le bail commercial a une durée de 9 ans au minimum. En l'absence de demande contraire, il est renouvelé par tacite reconduction pour une période identique à l'issue des 9 années. Il se distingue donc du bail dérogatoire, dont la durée maximale est de 3 ans.
Quelles sont les mentions sur le contrat de bail commercial ?
Bien que cela ne soit pas obligatoire, le bail commercial est généralement réalisé à l'écrit. Cela permet d'avoir une preuve de l'existence du contrat, mais aussi de fixer les obligations du propriétaire et du locataire.
S'il est écrit, le bail commercial doit inclure plusieurs mentions obligatoires, dont :
- la durée minimale du bail et le droit au renouvellement ;
- les possibilités de résolution anticipée ;
- les possibilités de changement d'activité ;
- les modalités de révision du loyer et de son paiement ;
- le versement d'un dépôt de garantie ;
- les conditions d'application de la clause résolutoire ;
- les modalités de renouvellement et de fin du bail commercial.
Au-delà de ces informations obligatoires, le bail commercial peut prévoit des clauses supplémentaires. Elles peuvent notamment porter sur les règles en matière de sous-location, de fixation du loyer et de nature de l'activité exercée.
Quelles conditions pour conclure un bail commercial ?
La signature d'un contrat de bail
La conclusion d'un contrat de bail commercial impose des obligations réciproques aux deux parties :
- le propriétaire doit mettre à disposition un local à usage commercial ;
- le locataire doit payer un loyer.
L'usage du local
Le bail commercial ne peut porter que sur un local stable et permanent : cela signifie que le locataire peut rester dans les lieux durant toute la durée du contrat, sans que le bailleur ne puisse le changer d'endroit.
De plus, seules certaines activités sont autorisées au sein d'un local loué via un bail commercial.
- Une activité commerciale permettant la réalisation d'actes de commerce (magasin de vêtements, supérette, etc.).
- Une activité artisanale impliquant une activité de production, transformation, réparation ou une prestation de services (restaurant, boucherie, salon de coiffure, etc.).
- Une activité industrielle impliquant la transformation de matières premières (usine, atelier, etc.).
L'exploitation d'un fonds de commerce
Pour conclure un bail commercial, le local doit prévoir l'exploitation d'un fonds de commerce. Celui-ci est caractérisé par la mise à disposition :
- d'éléments corporels, tels que des machines et du matériel ;
- d'éléments incorporels, comme un nom commercial, une clientèle ou encore un droit au bail.
De plus, le fonds de commerce doit effectivement être exploité : cela signifie que son usage doit être régulier, réel et en accord avec les dispositions du bail commercial.
L'immatriculation du locataire
Enfin, la conclusion d'un bail commercial n'est possible que par les entreprises immatriculées au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE).
Quelles sont les particularités du bail commercial ?
Dans le cadre d'un bail commercial, le locataire bénéficie de plusieurs avantages, dont :
- un droit au renouvellement du bail après les 9 années ;
- des indemnités d'éviction si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail ;
- un loyer révisé tous les 3 ans (ou en fonction d'une clause d'échelle mobile) ;
- la possibilité de demander l'ajout ou la modification de l'activité exercée au sein du local.